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Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
Fiche pratique

Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...). Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

Logement vide

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.Le proproriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.
Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.Le proproriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.
Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

À savoir
Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...). Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

DélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

  • Soit en mains propres

  • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.
À noter
Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).
RetenuesUne retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :ProvisionLe propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.
DélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

  • Soit en mains propres

  • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.
À noter
Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).
RetenuesUne retenue est une somme que le propriétaire peut garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :ProvisionLe propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

À savoir
Lorsque le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie dans le délai prévu, il doit payer des intérêts de retard au locataire.Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.Mais cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire ses coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.
Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.
Le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.
Engager une conciliation (démarche gratuite)Saisir le jugeEn cas d'échec de la conciliation, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protectiondu tribunal dont dépend le logement.Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.

Logement meublé

Attention
Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.Le proproriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.
Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.Le proproriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.
Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

À savoir
Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...). Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

Le moment est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :

DélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

  • Soit en mains propres

  • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.
À noter
Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).
RetenuesUne retenue est une somme que le propriétaire peut garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :
DélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

  • Soit en mains propres

  • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.
À noter
Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).
RetenuesUne retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :ProvisionLe propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.
DélaiEn fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

  • Soit en mains propres

  • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.RetenuesUne retenue est une somme que le propriétaire peut garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :
DélaiEn fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

  • Soit en mains propres

  • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.
À noter
Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).
RetenuesUne retenue est une somme que le propriétaire peut garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :ProvisionLe propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

À savoir
Lorsque le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie dans le délai prévu, il doit payer des intérêts de retard au locataire.Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.Mais cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire ses coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.
Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.
Le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.
Engager une conciliation (démarche gratuite)Saisir le jugeEn cas d'échec de la conciliation, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protectiondu tribunal dont dépend le logement.Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.

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Références

Modifié le 22/03/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
source www.service-public.fr